Fonte | STJ
Para
a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou
parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que
envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às
responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se
tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e
relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança.
Prova disso são os casos envolvendo
fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que
levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas.
A fiança é uma garantia
fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida
por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja
cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.
Ela tem natureza jurídica de
contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um
contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento
desse contrato principal pelo devedor.
Fiança não é aval
É importante não confundir fiança e
aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é
específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra
de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas
títulos de crédito.
O aval também não tem natureza
jurídica subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e
literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do
avalista no titulo de crédito, pelo qual passa a responder em caso de
inadimplemento do devedor principal.
Entrega das chaves
Em um contrato de aluguel, portanto,
o proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a
entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do
imóvel.
Essa “entrega das chaves”, no
entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas
execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência
destes.
O enunciado da Súmula 214
do STJ diz que “o fiador na locação não responde por obrigações
resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Em contratos por prazo
determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a
concordância do fiador, certo? Depende.
Nessas situações, a jurisprudência
do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula
expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até
a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o
referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp
234.428).
No julgamento do Recurso Especial
1.326.557, entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou
que esse entendimento vale apenas para contratos firmados antes da nova
redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato),
introduzida pela Lei 12.112/ 09.
De acordo com o dispositivo, “salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Ou seja, para que
a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no
contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de
responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.
“Diante do novo texto legal, fica
nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei
12.112/09 – pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores
à sua vigência –, salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança,
em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também
prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa
prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da
obrigação, mediante notificação resilitória”, explicou Salomão.
Notificação resilitória
O Código Civil de 2002 também trouxe
mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916
determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável
ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo
determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador.
Para que isso aconteça, o fiador
deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. A
exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da
Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança
durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador
notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de
30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Novo fiador
Além dos casos de exoneração, o
locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações:
morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou
insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação
de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem
comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo
determinado.